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残債とは？売却前に必ず確認しておきたいポイント

2026年3月24日

家を売ることを考えたとき、「残債」という言葉を目にすることがあります。
・住宅ローンが残っていても家は売れるのか
・残債とは何を指すのか
・売却価格よりローンが多い場合はどうなるのか
このような疑問を持って調べている方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが残っている家でも売却することは可能ですが、現在のローン残高や不動産の価値によって、進め方が変わることがあります。
この記事では、
・残債とは何か
・住宅ローンが残っている家を売却する基本的な仕組み
・売却価格より残債が多い場合の考え方
について、順を追って整理していきます。

• 残債とは何か

残債とは、住宅ローンの残りの借入金額のことを指します。
例えば、
・住宅ローン借入額：3,000万円
・現在のローン残高：2,100万円
この場合、残債は2,100万円ということになります。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、通常は住宅ローンを完済しないと自由に売却することはできません。これは、住宅ローンの担保として不動産に「抵当権」が設定されているためです。
そのため、不動産を売却する際には、基本的に売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

• 住宅ローンが残っている家は売却できるのか

住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。
一般的な流れは次の通りです。
1.不動産の査定を行う
2.住宅ローンの残高を確認する
3.売却価格でローンを完済できるか判断する
4.売買契約を結ぶ
5.売却代金で住宅ローンを返済する

売却代金で住宅ローンを完済できれば、通常の売却と同じ流れで進めることができます。

• 売却価格が残債より高い場合（アンダーローン）

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を、一般的にアンダーローンと呼びます。
例えば、
・住宅ローン残債：1,800万円
・売却価格：2,200万円
この場合、売却代金でローンを完済することができ、残った資金を手元に残すことも可能です。
住み替えや資金整理の際には、このようなケースも多く見られます。

• 売却価格より残債が多い場合（オーバーローン）

一方で、売却価格より住宅ローン残債が多い状態をオーバーローンと呼びます。
例えば、
・住宅ローン残債：2,500万円
・売却価格：2,000万円
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。
そのため、
・不足分を自己資金で補う
・金融機関と相談する
・任意売却を検討する
といった方法を考える必要があります。

• 住宅ローン残債を確認する方法

残債は、次の方法で確認できます。
ローン残高証明書
金融機関から毎年送られてくる書類で、現在のローン残高が記載されています。
インターネットバンキング
金融機関のオンラインサービスで、現在のローン残高を確認できる場合があります。
金融機関への問い合わせ
不明な場合は、金融機関へ直接確認することもできます。

• 静岡市で家の売却を考えるときのポイント

静岡市で家の売却を検討する場合も、まずは住宅ローン残債と不動産の価格を確認することが重要です。
・現在のローン残高
・不動産の市場価格
・売却後の資金計画
この3つを整理することで、売却の進め方が見えてくることがあります。
住宅ローンが残っているから売却できないと思われる方もいますが、実際にはさまざまな方法を検討できるケースもあります。

• 状況を整理することが第一歩

住宅ローンの残債がある場合でも、家の売却がすぐにできないとは限りません。
大切なのは、
・現在のローン残高
・不動産の価値
・今後の生活設計
を整理することです。
状況がはっきりすることで、今後の選択肢も見えやすくなります。

• まとめ

残債とは、住宅ローンの残りの借入金額のことを指します。
家を売却する際には、この残債と不動産の売却価格の関係が重要になります。
売却価格が残債を上回れば通常の売却が可能ですが、残債が多い場合には別の方法を検討する必要があることもあります。
売却するかどうかが決まっていない段階でも、ご相談いただくことは可能です。
静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、売却を急がせることなく、お客様の納得感を大切にしながらご相談を承っています。
ご相談は無料ですので、気になることがあればお気軽にお問い合わせください。