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競売とは？住宅ローン滞納からの流れと回避できる選択肢

2026年3月12日

住宅ローンの支払いが難しくなったとき、「競売」という言葉を目にして不安になる方は少なくありません。
・住宅ローンを滞納するとどうなるのか
・競売になるまでどれくらい時間があるのか
・競売を避ける方法はあるのか
このような疑問を持って調べている方も多いのではないでしょうか。
競売は、住宅ローンの返済が続けられなくなった場合に進む可能性のある手続きの一つです。ただし、状況によっては競売以外の選択肢を検討できる場合もあります。

この記事では、
・競売とはどのような仕組みなのか
・住宅ローン滞納から競売までの流れ
・競売を回避するための選択肢
について、順を追って整理していきます。

• 競売とは何か

住宅ローンの担保として設定される抵当権
住宅ローンを組んで家を購入する場合、多くの場合その不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が担保として不動産を売却し、貸したお金を回収できる権利のことです。
通常は住宅ローンを完済すると抵当権は抹消されますが、返済が滞った場合、この担保権が行使される可能性があります。

• 裁判所が進める不動産売却

競売とは、裁判所の手続きによって不動産を売却する制度です。
金融機関などの債権者が裁判所に申し立てを行うことで手続きが開始され、入札によって購入者が決まります。
通常の不動産売却と異なり、所有者が販売活動を行うわけではなく、裁判所が主導して進める点が大きな特徴です。

• 住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納したからといって、すぐに競売が始まるわけではありません。
一般的には滞納から競売までおよそ6か月〜1年程度かかることが多いといわれています。
具体的には次のような流れで進むことが多いです。
滞納（1〜3か月）
住宅ローンの支払いが遅れると、金融機関から督促状や電話連絡が届きます。
この段階では、金融機関と相談しながら返済方法を調整できる可能性もあります。
期限の利益の喪失（3〜6か月程度）
滞納が続くと、「期限の利益の喪失通知」が届くことがあります。

これは、本来は分割で返済していた住宅ローンを、残りすべて一括で返済する必要がある状態になったことを意味します。
代位弁済（滞納から約6か月前後）
住宅ローンに保証会社が付いている場合、保証会社が金融機関へ残りのローンを支払い、債権者が保証会社へ移ります。
これを「代位弁済」といいます。

この時点で、保証会社から返済を求められることになります。
競売申し立て（滞納から6〜8か月頃）
返済の見通しが立たない場合、保証会社などの債権者が裁判所へ競売の申し立てを行います。

裁判所が受理すると、競売手続きが開始されます。
入札・落札（滞納から約9か月〜1年）
裁判所のスケジュールに従って入札が行われ、購入者が決定します。
落札後は、所有権が移転し、引き渡しに向けた手続きが進められます。

• 競売の特徴

競売にはいくつかの特徴があります。
売却価格が低くなりやすい
競売物件は一般の不動産市場とは異なる仕組みで売却されるため、市場価格より低い金額で落札されるケースが多いといわれています。
手続きが所有者の意思とは関係なく進む
競売は裁判所主導で進むため、所有者が売却条件を調整することは基本的にできません。
物件情報が公開される
競売の対象となる不動産は公告されるため、物件情報が公開されます。

• 競売になるといつ家を出ることになるのか

競売で不動産が落札された場合、最終的にはその物件を明け渡す必要があります。
ただし、競売が始まったからといってすぐに退去しなければならないわけではありません。
一般的には、
競売申し立て

裁判所による調査

入札

落札

所有権移転

という流れを経て進みます。
落札後、新しい所有者との調整を経て退去の時期が決まることが多く、滞納開始から退去まではおよそ1年前後になるケースもあります。
ただし、状況によっては退去のスケジュールが早まることもあるため、早い段階で今後の進め方を整理しておくことが重要です。
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• 競売になった場合、住宅ローンはどうなるのか

競売で不動産が売却された場合、その売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。
しかし、競売では市場価格より低い金額で落札されることが多いため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないケースも少なくありません。
例えば、
・住宅ローン残債：2,500万円
・競売の落札価格：1,800万円
という場合、差額の 700万円が残る債務（残債） となります。
この残債については、競売後も返済義務がなくなるわけではなく、債権者と返済方法を相談しながら支払っていくことになります。
ただし、状況によっては分割での返済など、現実的な形で整理されるケースもあります。
競売になってしまうと売却価格が低くなる可能性があるため、状況によっては 任意売却など別の方法を検討することが選択肢になる場合もあります。

• 競売を回避するための選択肢

住宅ローンの返済が難しくなった場合でも、すぐに競売になるとは限りません。
状況によっては、競売以外の方法を検討できる場合があります。
その一つが「任意売却」です。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
一般の売却に近い形で買主を探すため、市場価格に近い条件で売却できる可能性があります。
競売が申し立てられる前の段階であれば、任意売却などの方法を検討できるケースもあります。

• 静岡市で競売を避けるために考えたいこと

静岡市でも、住宅ローンの返済について不安を抱えた方からの相談は少なくありません。
競売を避けるためには、まず現在の状況を整理することが重要です。
・住宅ローンの残債はいくらなのか
・滞納はどの段階なのか
・売却した場合どのくらいの価格が見込めるのか
こうした情報を確認することで、今取れる選択肢が見えてくることがあります。
状況が複雑な場合でも、整理していくことで次の判断がしやすくなります。

• ひとりで抱え込まず、状況を整理することから

住宅ローンの問題は、誰にでも起こり得るものです。
しかし、誰にも相談できずに一人で悩み続けてしまう方も少なくありません。
・まだ滞納していない
・状況がよくわからない
・売却するかどうか決めていない
このような段階でも、まず状況を整理することは可能です。

• まとめ

競売とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、裁判所の手続きによって不動産が売却される制度です。
滞納が続くことで競売に進む可能性がありますが、状況によっては任意売却などの選択肢を検討できる場合もあります。
重要なのは、できるだけ早い段階で状況を把握することです。
静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、できるだけスピーディーに売れることを前提に、少しでも良い条件で売却できるようお手伝いしています。
ご相談は無料ですので、気になることがあればお気軽にお問い合わせください。