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抵当権とは？家を売るときに知っておきたい基礎知識

2026年3月31日

家の売却について調べていると、「抵当権」という言葉を目にすることがあります。

・住宅ローンを組んでいる場合、抵当権がついていると言われた
・家を売るときは抵当権を外す必要があり、外さないと売却できないと聞いた
・抵当権とは何なのかよくわからない

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入をするときに、不動産を担保として設定される権利のことです。
住宅ローンを利用して家を購入した場合、ほとんどのケースで抵当権が設定されています。
この記事では、

・抵当権とは何か
・なぜ住宅ローンで抵当権が設定されるのか
・家を売るときの抵当権の扱い

について整理していきます。

• 抵当権とは何か

抵当権とは、住宅ローンなどの借入をした際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利です。

住宅ローンを組むとき、金融機関は大きな金額を貸し出すことになります。
そのため、万が一返済ができなくなった場合に備えて、不動産を担保にします。

この担保として設定される権利が抵当権です。

例えば、
住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関は担保である不動産を売却して貸したお金を回収することができます。
この仕組みによって、金融機関は住宅ローンを貸し出すことができるのです。

• 住宅ローンと抵当権の関係

住宅ローンを利用して家を購入する場合、通常は次のような流れになります。

1.金融機関が住宅ローンを貸す
2.不動産に抵当権を設定する
3.住宅ローンを返済していく
4.完済後に抵当権を抹消する

つまり、住宅ローンが残っている間は抵当権が設定された状態になります。
住宅ローンを完済すると、抵当権は抹消することができます。

• 抵当権がある家は売却できるのか

抵当権が設定されている家でも、売却することは可能です。
ただし、売却の際には
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する
必要があります。
そのため、家を売却する際は一般的に次のような流れになります。

1.家を売却する
2.売却代金で住宅ローンを完済する
3.抵当権を抹消する
4.買主へ所有権を移転する

このように、売却と同時に抵当権を外す形で手続きが進みます。

• 売却価格より住宅ローンが多い場合

もし売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合は、注意が必要です。

例えば
住宅ローン残債
2,500万円
売却価格
2,000万円

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。
このような状態はオーバーローンと呼ばれます。

オーバーローンの場合は

・不足分を自己資金で補う
・金融機関と相談する(無担保ローンで借入した資金で住宅ローンを完済するなど)
・任意売却を検討する(破産などの手続き)

といった方法を検討する必要があります。

• 抵当権の確認方法

自分の不動産に抵当権が設定されているかどうかは、**登記簿（登記事項証明書）**で確認できます。

登記簿には

・抵当権者（金融機関）
・借入金額
・設定日

などが記載されています。

住宅ローンを利用している場合は、基本的に抵当権が設定されていると考えてよいでしょう。

• 静岡市で家の売却を考えるとき

静岡市でも、住宅ローンが残っている家の売却について相談される方は少なくありません。
抵当権が設定されている家でも、住宅ローンを完済できれば売却することができます。

そのため、まずは

・住宅ローン残高
・不動産が今現在売れる価格

を確認することで、売却の進め方が見えてくることがあります。

• まとめ

抵当権とは、住宅ローンなどの借入をするときに、不動産を担保として設定される権利です。
住宅ローンが残っている間は抵当権が設定されていますが、売却時にローンを完済すれば抵当権を抹消することができます。

まずは住宅ローン残高と不動産の売れる価格を確認し、現在の状況を整理することが大切です。

このようなご相談は、静岡市でも少なくありません。
状況を整理することで、次の選択肢が見えてくることもあります。

静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、住宅ローンが残っている不動産についてのご相談も承っています。
ご相談は無料ですので、気になることがあればお気軽にお問い合わせください。