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住宅ローンが残っている家は売れる？売却の基本知識をわかりやすく解説

2026年3月23日

               

カテゴリ: お役立ち情報

家を売ることを考えたとき、「住宅ローンが残っている場合でも売却できるのか」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。
・住宅ローンがまだ残っている
・売却価格でローンを完済できるかわからない
・住み替えや離婚で家をどうするか考えている
このような状況で、家の売却について調べ始める方も少なくありません。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。
ただし、住宅ローンの残高や不動産の売れる価格によって、売却の進め方が変わることがあります。
この記事では、
・住宅ローンが残っている家が売却できる理由
・売却の基本的な流れ
・売却価格とローン残高の関係
について、順を追って整理していきます。

  • 住宅ローンが残っている家でも売却できる理由

住宅ローンを利用して購入した家には、通常「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が担保として不動産を売却できる権利のことです。
そのため、住宅ローンが残っている状態で家を売る場合は、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
つまり、
売却と同時に住宅ローンの残債を全額返済できれば、家を売ることは可能です。

  • 住宅ローンが残っている家を売却する流れ

住宅ローンが残っている家の売却は、一般的に次の流れで進みます。
不動産の査定を行う
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格の目安を確認します。
売却価格の目安がわかることで、住宅ローンを完済できるかどうかの判断がしやすくなります。
住宅ローン残高を確認する
次に、現在の住宅ローンの残高を確認します。
残高は次の方法で確認できます。
・ローン残高証明書
・金融機関のインターネットサービス
・金融機関への問い合わせ
売却価格とローン残高を比較する
売却価格の目安と住宅ローン残高を比較することで、売却後の状況が見えてきます。
ここで重要になるのが、
・アンダーローン：売却価格が住宅ローン残高より高く、売却金額で住宅ローンを完済できる場合
・オーバーローン：売却価格より住宅ローン残高が低く、売却金額では住宅ローン完済ができない場合
という考え方です。

  • 売却価格が住宅ローン残高より高い場合（アンダーローン）

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態をアンダーローンと呼びます。
例えば、
・住宅ローン残債：1,800万円
・売却価格：2,200万円
この場合、売却代金で住宅ローンを完済することができます。
さらに、残った資金を住み替え資金などに充てることも可能です。
このケースでは、一般的な不動産売却とほぼ同じ流れで手続きを進めることができます。

  • 売却価格より住宅ローン残高が多い場合（オーバーローン）

一方で、売却価格より住宅ローン残高が多い状態をオーバーローンと呼びます。
例えば、
・住宅ローン残債：2,500万円
・売却価格：2,000万円
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。
そのため、
・不足分を自己資金で補う
・金融機関と相談する
・任意売却を検討する
といった方法を考える必要があります。

  • 住宅ローンが残っている家を売るときのポイント

住宅ローンが残っている家を売却する場合、次の3つを整理しておくことが大切です。
住宅ローンの残高
まずは現在の住宅ローン残高を正確に確認します。
不動産の市場価格
不動産の価格は地域や物件の条件によって変わります。
複数の視点(不動産会社等)で査定を行うことで、より現実的な価格が見えてきます。
今後の生活設計
住み替え、離婚、資金整理など、売却の目的によっても進め方が変わることがあります。

  • 静岡市で家の売却を考えるとき

静岡市でも、住宅ローンが残っている家の売却について相談される方は少なくありません。
住宅ローンが残っているからといって、すぐに売却ができないわけではありません。
まずは現在の状況を整理し、売却価格と住宅ローン残高を確認することで、今後の選択肢が見えてくることがあります。
状況によっては、売却のタイミングや方法を検討することで、より落ち着いて進められるケースもあります。

  • まずは状況を整理することが大切

住宅ローンが残っている家の売却を考えるとき、
・売却できるのか
・ローンはどうなるのか
・今動くべきなのか
といった不安を感じる方も多いと思います。
ただ、実際には
・住宅ローン残高
・不動産の価格
・今後の予定
を整理することで、次の判断がしやすくなることがあります。
すぐに売却を決める必要はありません。
まずは状況を整理することから始めてみるのも一つの方法です。

  • まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。
大切なのは、
・住宅ローン残高
・不動産の売却価格
・今後の生活設計
を整理することです。
売却価格が住宅ローンを上回る場合は通常の売却が可能ですが、ローン残高が多い場合には別の方法を検討する必要があることもあります。
現在の状況を整理することで、次の選択肢が見えてくることもあります。
静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、住宅ローンが残っている不動産のご相談も承っています。
まずはお気軽にご相談ください。