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市街化調整区域とは？家や土地を売る前に知っておきたい基礎知識

2026年7月23日

               

カテゴリ: スタッフブログ, 離婚・任意売却・住み替え

土地や家を売ろうとした際に、
「この土地は市街化調整区域です。」
と言われたことはありませんか？

「市街化調整区域って何？」
「普通の土地と何が違うの？」
「市街化調整区域だと売れないの？」
このような疑問を持つ方も少なくありません。

市街化調整区域という言葉は聞いたことがあっても、詳しい内容までは知らないという方がほとんどです。
この記事では、市街化調整区域とはどのような土地なのか、売却時に知っておきたい基本的なポイントについてわかりやすく解説します。

  • 市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて「市街地が無秩序に広がることを防ぐため」に指定された区域です。
簡単にいうと、住宅や商業施設などを自由に増やすのではなく、自然環境や農地を守りながら計画的にまちづくりを進めるためのエリアです。

一方で、市街地として積極的に整備していく区域は「市街化区域」と呼ばれています。
そのため、市街化調整区域では、市街化区域と比べて建築や開発にさまざまな制限があります。

例えば、
・新しく住宅を建てられない場合がある
・建て替えにも許可が必要になる場合がある
・アパートや店舗などを自由に建築できない場合がある
・土地の利用目的が制限されることがある
・今ある建物の購入者が限定された条件が付くことがある
など、それぞれの土地ごとに条件が異なります。

「家が建っているから大丈夫」「以前から住んでいるから問題ない」と思っていても、建て替えや売却の際には別途確認が必要になるケースもあります。

そのため、市街化調整区域の土地を所有している方は、まずご自身の土地がどのような条件になっているのかを把握することが大切です。

  • 市街化調整区域だから売れないわけではない

「市街化調整区域は売れない」
という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。

しかし、これは必ずしも正しくありません。
確かに、市街化区域に比べると購入できる人や利用目的が限られるため、売却まで時間がかかるケースはあります。

一方で、
・建築できる条件を満たしている土地
・既存宅地や許可要件を満たす土地
・周辺環境や立地条件が良い土地
などは売却できるケースもあります。

「市街化調整区域だから売れない」と決めつけるのではなく、まずは土地の状況を確認することが大切です。

  • 市街化調整区域の土地で確認したいポイント

市街化調整区域では、土地ごとに条件が異なるため、売却前に次のような点を確認します。

建物を建てられる土地なのか
購入した方が住宅を建てられるかどうかは、売却価格や売れやすさにも大きく影響します。

現在建物が建っているか
既存の建物があるかどうかによって、売却方法や活用方法が変わる場合があります。

接道状況
建築基準法上の道路に接しているかどうかなど、道路との関係も重要な確認事項です。

法令上の制限
都市計画法をはじめ、農地法などの法令が関係する場合もあり、土地によって確認すべき内容は異なります。

  • 市街化調整区域の売却は事前調査が重要

市街化調整区域の土地は、見た目だけで売却できるかどうかを判断することはできません。

例えば、
・建築できる条件
・過去の許可履歴
・行政の取り扱い
・周辺の売買事例
などを調査することで、売却できる可能性が見えてくるケースがあります。

そのため、市街化調整区域の売却では、一般的な住宅地以上に事前調査が重要になります。

  • 「売れない」と言われても売却できるケースはある

他の不動産会社で、
「市街化調整区域なので売却は難しいですね。」
と言われてしまった方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、市街化調整区域は一つひとつ条件が異なるため、一律に判断することはできません。
調査を進めた結果、売却につながったケースもあります。

大切なのは、「市街化調整区域だから無理」とあきらめるのではなく、まず土地の状況を正しく把握することです。

  • まずは土地の状況を知ることから始めましょう

市街化調整区域の土地は、
・建築できるか
・売却できる可能性があるか
・どのくらいの価格で売れそうか
などを調べることで、今後の選択肢が見えてきます。

売却するかどうかを決めていなくても、まずは現状を把握しておくことが、将来の安心につながります。

  • まとめ

市街化調整区域は、市街化区域とは異なるルールがあるため、不安を感じる方も多い土地です。

今回のポイントをまとめると、
・市街化調整区域は市街地の無秩序な開発を防ぐために指定された区域
・建築や土地利用にはさまざまな制限がある
・土地ごとに条件が異なるため個別の確認が必要
・市街化調整区域だから売れないとは限らない
・売却前には土地の状況を調査することが重要
ということになります。

  • 最後に

市街化調整区域の土地は、一般的な土地よりも確認する事項が多いため、まずは状況を整理することが大切です。
静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、市街化調整区域の土地についても、法令上の制限や土地の状況を確認しながら、現実的な売却方法をご提案しています。

また、
「市街化調整区域だけれど売却できるのだろうか。」
「今の土地はいくらぐらいで売れるのだろうか。」
といったご相談や査定も承っています。

ご相談や査定をご依頼いただいたからといって、売却を前提に話を進めることはありません。
まずは土地の状況を整理し、どのような選択肢があるのかを知ることから始めてみませんか。