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借地権とは？借地権付き住宅が売却しにくい理由と売れるケースを解説

2026年9月2日

               

カテゴリ: スタッフブログ

「家を売りたいと思って不動産会社に相談したら、借地権がついているので売却が難しいと言われた」
「相続した実家を売りたいけれど、借地権がついているらしく、どうしたらいいのかわからない」
このように、借地権のある不動産の売却で悩んでいる方もいらっしゃいます。

そもそも「借地権」とは、どのような権利なのでしょうか。

借地権がついている住宅は、一般的な所有権の住宅とは違い、土地と建物の関係や地主との契約などを確認する必要があります。

そのため、売却を進める際に「難しい」と言われることがあります。

ただし、借地権付き住宅だからといって、必ず売却できないわけではありません。

この記事では、借地権とは何か、なぜ借地権付き住宅は売却しにくいのか、そして売却できるケースについて、わかりやすく解説します。

  • 借地権とは？

借地権とは、他人が所有する土地を借りて、その土地に建物を建てたり所有したりするための権利です。

一般的な住宅では、土地と建物の両方を所有しているケースが多いですが、借地権付き住宅では、
土地＝地主が所有
建物＝借地権者が所有
という関係になっていることがあります。

つまり、家を所有していても、家が建っている土地まで自分のものとは限りません。

土地を借りる代わりに、地主に地代を支払うという仕組みです。

そのため、借地権付き住宅を売却する場合には、建物だけを売るのか、借地権も含めて譲渡するのかなど、通常の不動産売却とは異なる確認が必要になります。

  • 借地権には種類がある

「借地権」と一言でいっても、いくつかの種類があります。

現在の借地借家法では、大きく分けて、
・普通借地権
・定期借地権
などがあります。

また、古い契約の場合には、現在とは異なる制度のもとで設定された借地権が残っていることもあります。

そのため、相続した不動産などでは、
「借地権があることは聞いているけれど、どんな契約なのかわからない」
というケースもあります。

借地権の種類や契約期間、更新に関する内容などによって、売却の進め方が変わる可能性があるため、まず契約内容を確認することが重要です。

  • なぜ借地権付き住宅は売却しにくいの？

借地権付き住宅の売却が難しいと言われる理由の一つは、一般的な所有権の住宅よりも確認する事項が多いことです。

例えば、次のような点があります。

地主の承諾が必要になる場合がある
借地権を第三者へ譲渡する場合、契約内容によっては地主の承諾が必要になります。
そのため、売主(建物の所有者)と買主だけで自由に売買を進められるとは限りません。
地主との調整が必要になることで、一般的な不動産売却より時間や手間がかかる場合があります。

土地を所有していない
借地権付き住宅では、建物は所有していても土地は借りている状態です。
そのため、土地と建物をセットで所有する一般的な住宅と比べると、買主にとって仕組みがわかりにくいことがあります。

地代の支払いがある
借地権付き住宅では、土地を借りているため、通常は地主に地代を支払います。
買主にとっては、住宅ローンなどの住宅関連費用だけでなく、地代についても考える必要があります。

住宅ローンを利用しにくい場合がある
借地権付き住宅では、金融機関によって住宅ローンの取り扱いが異なる場合があります。
そのため、購入を希望する人がいても、資金調達の条件によって購入が難しくなるケースがあります。
このように、借地権付き住宅は購入希望者にとって確認することが多いため、一般的な所有権の住宅と比べて売却に時間がかかる場合があります。

  • 相続した借地権付き住宅は、まず契約内容を確認しましょう

相続した不動産の場合、所有者自身が借地権の詳しい内容を把握していないことがあります。

例えば、
「親が昔から住んでいた家なので、詳しい契約内容はわからない」
というケースです。

このような場合は、まず、
・借地契約書が残っているか
・土地の所有者は誰なのか
・地代はいくらなのか
・契約期間はいつまでなのか
・更新に関する取り決めはあるのか
・建物の名義は誰になっているのか
などを確認します。

特に古い借地契約では、契約書が見つからなかったり、契約内容が現在の所有者にはわからなかったりすることもあります。
わからないまま売却を進めるのではなく、まず現在の契約関係を整理することが大切です。

  • 借地権付き住宅は売れない？

ここまで読むと、
「やっぱり借地権付きの家は売れないのでは？」
と思われるかもしれません。

しかし、借地権付き住宅でも売却できるケースはあります。

例えば、
・借地契約の内容が整理されている
・地主から譲渡について承諾を得られる
・借地権付き住宅として購入を希望する人がいる
・立地や建物の状態に魅力がある
・借地権を理解したうえで購入する投資家や一般客などがいる
といったケースです。

また、物件によっては、地主自身が建物や借地権の取得を検討するケースもあります。

さらに、地主との話し合いによっては、借地権の売却だけではなく、土地と建物をまとめて売却する方法など、別の選択肢を検討できる場合もあります。

そのため、「借地権があるから売れない」と最初から決めつけるのではなく、契約内容や土地・建物の状況を確認したうえで、どのような売却方法が考えられるのかを検討することが重要です。

  • 借地権付き住宅の売却で確認したいポイント

借地権付き住宅を売却するときは、次のような点を整理しておくとよいでしょう。

① 借地契約の内容
契約期間や更新、地代、譲渡に関する条件などを確認します。

② 地主との関係
売却にあたって地主の承諾が必要なのか、承諾料などの取り決めがあるのかを確認します。

③ 建物の状態
借地権付き住宅では、建物を購入してそのまま利用する買主もいるため、建物の状態も重要です。

④ 売却価格
借地権付き住宅は、土地を所有する一般的な住宅とは価格の考え方が異なります。
周辺の取引事例なども確認しながら、現実的な売却価格を検討する必要があります。

⑤残置物撤去・解体・測量などの費用
更地にして地主に土地を返す場合の想定として見積もりを取得することで費用面を先に確認します。

  • 「難しい」と言われたら、まず何が難しいのかを確認する

不動産会社に「借地権なので売却は難しい」と言われると、
「売れないんだ」
と思ってしまうかもしれません。

しかし、「難しい」という言葉の中には、
・地主との調整が必要
・契約内容が複雑
・購入希望者が限られる
・価格設定が難しい
・住宅ローンを利用できる買主が限られる
など、さまざまな意味があります。

そのため、まずは何が原因で難しいのかを具体的に確認することが大切です。

問題点がわかれば、その内容に応じて売却方法を検討できる可能性があります。

  • まとめ

借地権付き住宅は、土地を所有している一般的な住宅とは異なるため、売却時に確認することが多くあります。

今回のポイントをまとめると、
・借地権とは、他人が所有する土地を借りて利用する権利
・借地権付き住宅では、建物と土地の所有者が異なる
・地主の承諾などが必要になる場合がある
・地代や契約期間など、通常の売却にはない確認事項がある
・相続した不動産では、古い契約内容がわからないケースもある
・借地権付き住宅でも売却できるケースはある
・地主への売却など、一般的な買主以外の選択肢も考えられる
・「売れない」と決めつける前に、契約内容や売却条件を整理することが大切
ということになります。

  • 最後に

借地権付き住宅の売却では、土地と建物の関係や契約内容など、一般的な不動産売却とは異なる確認が必要になります。
特に相続した不動産の場合は、現在の所有者が契約内容を詳しく把握していないこともあります。

そのため、まずは「何がわかっていて、何がわからないのか」を整理することから始めてみましょう。

静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、借地権付き住宅についても、契約内容や土地・建物の状況を確認しながら、現実的な売却方法を検討しています。

「借地権があるけれど売却できるのかわからない」
「相続した家に借地権がついていると言われた」
「不動産会社に難しいと言われたけれど、他に方法はないのだろうか」
という場合も、まずは状況整理からご相談いただけます。

売却するかどうかをまだ決めていなくても問題ありません。
現在の不動産がどのような状態なのか、どのような選択肢が考えられるのかを確認したうえで、今後について考えてみませんか。