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住宅ローンの返済が不安になったら｜まず確認したい「残債」と「査定価格」

2026年7月10日

               

カテゴリ: スタッフブログ, 離婚・任意売却・住み替え

最近の物価上昇や金利上昇を受けて、
「この先も今まで通り返済していけるだろうか」
「もし収入が減ったらどうしよう」
「いざという時、家を売れば住宅ローンは完済できるのだろうか」
そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンの問題は、返済が厳しくなってから考えるよりも、余裕があるうちに状況を整理しておくことが大切です。

その際にまず確認しておきたいのが、
・住宅ローンの残債
・今の家の査定価格
の2つです。

この記事では、住宅ローンの返済に不安を感じたときに確認しておきたいポイントについて、わかりやすく解説します。

  • 「残債」とは住宅ローンの残りの金額のこと

残債とは、現在借りている住宅ローンがあといくら残っているのかを示す金額のことです。

毎月返済を続けていても、
・借入期間
・金利タイプ
・借入金額
によって、思っている以上に残債が残っているケースもあります。

まずは金融機関から送られてくる返済予定表やインターネットバンキングなどで現在の残債を確認してみましょう。

  • 査定価格とは「今の家が売れる可能性のある価格」

査定価格とは、現在の市場で売却した場合に期待できる価格の目安です。

不動産の価値は、
・築年数
・立地
・周辺の売却事例
・建物の状態
・市場動向
などによって変わります。

そのため、購入時の価格や住宅ローン残高とは必ずしも一致しません。
まずは現在の市場価値を把握することが重要です。

  • 「残債」と「査定価格」の比較が大切

住宅ローンの返済に不安を感じたときに重要になるのが、この2つの数字の比較です。

例えば、
ケース① 査定価格が残債を上回る場合
・住宅ローン残債　1,500万円
・査定価格　1,800万円
この場合、売却によって住宅ローンを完済できる可能性があります。
売却後に手元資金が残るケースもあります。

ケース② 残債が査定価格を上回る場合
・住宅ローン残債　1,500万円
・査定価格　1,000万円
この場合は、売却してそのお金で返済しても住宅ローンが残る可能性があります。
この状態を「オーバーローン」と呼びます。
ただし、オーバーローンだから売却できないというわけではありません。
状況によっては別の方法(任意売却など)を検討できるケースもあります。

  • 返済が厳しくなってからでは選択肢が少なくなることも

住宅ローンの問題は、早めに状況を整理することで選択肢を広く持てる可能性があります。

例えば、
・家計の見直し
・借り換えの検討
・住み替え
・売却
・任意売却
など、状況に応じた方法を検討できます。

一方で、返済の滞納が続くと選択肢が限られてしまう場合があります。
そのため、「まだ大丈夫」と思えるタイミングで現状を把握しておくことが重要です。

関連コラム　→　【静岡市】任意売却とは？競売との違いと流れをわかりやすく解説

  • 査定をしたからといって売却する必要はない

「査定を依頼したら売らなければいけないのでは？」
と心配される方も少なくありません。
しかし、不動産査定は今後の選択肢を整理するための情報収集のひとつです。

実際には、
・住み続けることを選ぶ方
・借り換えを選ぶ方
・数年後の売却に備える方
など、さまざまなケースがあります。

査定をした結果、「今は売らない」という判断になることも珍しくありません。

  • 今は最も余裕を持って判断できるタイミングかもしれない

今後も物価上昇や金利上昇が続く可能性があります。
住宅ローンは家計の中でも大きな固定費です。

現在問題なく返済できているとしても、
・教育費の増加
・収入の変化
・金利上昇
・老後資金の準備
などによって状況が変わることもあります。

だからこそ、余裕がある今のうちに現状を整理しておくことが、将来の安心につながる場合があります。

  • まとめ

住宅ローンの返済に不安を感じたら、まずは感覚ではなく数字を確認することが大切です。

今回のポイントをまとめると、
・残債とは住宅ローンの残りの金額
・査定価格とは現在売却できる可能性のある価格
・残債と査定価格を比較することで選択肢が見えやすくなる
・返済が厳しくなる前の相談が重要
・査定をしたからといって売却する必要はない
ということになります。

  • 最後に

住宅ローンの問題は、一人で抱え込んでしまう方も少なくありません。
しかし、早い段階で状況を整理することで、取れる選択肢が残っているケースもあります。
静岡市で不動産売却を専門に行っている当社では、住宅ローンの残債や不動産価値を整理しながら、お客様に合った進め方をご提案しています。

また、
「もし売却するとしたら、今の家はいくらぐらいで売れるのだろう？」
という確認のための不動産査定も行っています。
査定をご依頼いただいたからといって、売却を前提に話を進めることはありません。
まずは現状を整理し、どのような選択肢があるのかを知ることから始めてみませんか。